Среда, 16 июня
  • Погода в Гродно
  • 21
  • EUR3,0173
  • USD2,4866
  • RUB (100)3,462
TOP

Что нужно знать при покупке или продаже недвижимости? Отвечает руководитель риэлторского агентства Владимир Пыльский

Вопрос жилья всегда волновал человека, поскольку это является основой для комфорта, роста и удовлетворения всех остальных необходимых потребностей. Однако разобраться в рынке недвижимости и решить квартирный вопрос не так просто, в этом деле принято сотрудничать со специалистами. Мы обратились к Владимиру Пыльскому, руководителю риэлторского агентства «Магазин недвижимости» и задали ему несколько вопросов.

Зарождение агентства

Восемнадцать лет назад родители Владимира переехали из Казахстана в Беларусь. Казахстан переживал период шоковой терапии в экономике. Тогда семье будущего риэлтера  пришлось продать 3-комнатную квартиру всего за пять тысяч долларов, чтобы переехать на родину отца, где пришлось жить в съемных квартирах. За первые 10 лет в Беларуси было более 30 переездов. Менялись комнаты, квартиры, офисы.

Владимир поступил на юридический факультет в Гродно, задался целью заниматься недвижимостью, чтобы в будущем приобрести свой дом. Тогда вместе с сестрой он открыл фирму по внутренней отделке помещений.

  — Помню, как родители дали мне деньги на покупку обуви. Я вместо этого купил факс и разослал письма по государственным и частным предприятиям, чтобы заявить о нас и нашем деле. На предложение откликнулся трест «Гродногорстрой». Бывали времена, когда в 6 утра  мы уже находились в офисе, чтобы в рабочее время быть на строительных объектах, а домой приезжали только к 9 вечера. За год мы неплохо развились – стали получать подряды уже и от частников.

Окончив университет, Пыльский уехал на отработку в Свислочь, где на протяжении двух лет работал регистратором недвижимости в местном БТИ.

  — Каждому риэлтору стоит поработать регистратором недвижимости – отличная практика для изучения правового регулирования недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

По возвращению он вместе с сестрой занялся независимой оценкой недвижимости. За несколько лет они сделали около трех тысяч оценок помещений по Гродненской области. Параллельно Владимир стал заниматься предпринимательством в сфере юридических услуг и наработал хорошую клиентскую базу среди бизнесменов.

Я помню свою первую сделку. Продал тогда россиянину просторную «однушку» за 67 тысяч долларов.  Эта была дизайнерская квартира с дорогой европейской мебелью. Стены были сделаны так, что меняли оттенок в зависимости от смены времени суток.

С 2013 года я занимаюсь риэлтерской деятельностью. В 2019 году компания зарегистрировала товарный знак.

К слову, жилищный вопрос решен у всех опытных сотрудников “Магазина недвижимости”. Мы когда-то были на месте наших клиентов, поэтому понимаем их как никто другой.

Советы профессионала. Почему стоит обращаться в «Магазин недвижимости»

— В чем заключается миссия компании?

— Облегчать людям жизнь. Мы оказываем экспертную помощь в продаже по максимальной рыночной цене, безопасной и выгодной покупке и обмене по заданным клиентом критериям квартир, домов и коммерческой недвижимости в Гродно, Волковыске и пригородах.

— Расскажите про свою команду.

— У нас сильная команда специалистов с высшим юридическим, экономическим и инженерным образованием с большим опытом работы — аттестованные Министерством юстиции риэлторы, сертифицированные агенты по операциям с недвижимостью, юрист-лицензиат, специалист по рекламе и социальным сетям; фотограф, декоратор интерьеров, программисты которые обслуживают CRM-систему, автоматизированную базу данных о покупателях и продаваемых объектах, занимаются продвижением в Интернете, чтобы наше агентство недвижимости было в топе поиска.

Также среди сотрудников компании есть члены Белорусского общества оценщиков и Белорусского республиканского Союза юристов.

Их знают и уважают не только в Гродненской области, но и по всей Беларуси.

Компания за несколько лет на  рынке сумела добиться определенных успехов.

Коллектив постоянно развивается и не останавливается на достигнутом. Часто в компании проходят тренинги с бизнес-тренерами, принимаем участие в различных конференциях.

Владимир подчеркивает, что успех, которого компания добилась – заслуга каждого работника  агентства.

Сам риэлтор Пыльский победил в республиканском конкурсе «Специалист-бренд в регионах», посвященном 25-летию. Белорусской ассоциации «Недвижимость» (БелАН).

Примечательно, что положительные отзывы не ограничиваются комментариями в социальных сетях. Одна из довольных клиенток написала агентству песню, которая стала неофициальным гимном всей индустрии.

 

— Расскажите про процесс работы вашего сотрудника с клиентом.

— Профессиональные сотрудники сопровождают клиентов на всех стадиях продажи или покупки недвижимости.

Клиент получает бесплатные консультации по всем вопросам связанным с недвижимостью: продажа, покупка, обмен квартир, выгодное инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость, перевод квартир в нежилой фонд и т.д.

Специалисты агентства бесплатно выезжают на квартиру для осмотра. Мы правильно определим максимальную рыночную цену, дадим рекомендации по подготовке недвижимости к продаже. Также делаем профессиональные фотографии, а при необходимости ведется съемка с квадрокоптера.

Добавлю, что команда отрабатывает внутреннюю базу покупателей, благодаря которой мы быстро продаем квартиры без рекламы, однако при необходимости организуем масштабную рекламную кампанию  объекта, охватывающую самые популярные в Беларуси сайты и социальные сети. Уже  с согласия собственника повесим баннер на здании.

По словам Владимира, компания работает практически 24/7, был случай, когда приходилось заниматься оформлением задатка в 2 часа ночи. Сотрудники “Магазина недвижимости” владеют самой актуальной информацией по количеству совершенных сделок и реальных ценах продажи объектов на рынке недвижимости в Гродно, поскольку ежемесячно анализируют данные из базы Национального кадастрового агентства и делают выводы, прогнозы, которые публикуются на сайте https://shoprealty.by

— Почему вы советуете обратиться к риэлтору во время решения квартирного вопроса?

— Мы экономим время и нервы. Агенты отвечают в любое время на звонки и сообщения, а также показывают объекты потенциальным покупателям в любое время. Это удобно, если владелец не хочет отвлекаться вечерами, в выходные или на праздничные дни, поскольку именно тогда чаще всего хотят посмотреть жилище.

Так мы ограждаем клиентов от излишних торгов и помогаем продать недвижимость по максимальной рыночной цене.

 — Что делать, если жилье нужно быстро продать? 

Для тех, кому срочно нужны деньги, также есть услуга «Быстрая продажа», когда все процедуры занимают не более трех дней. Продавцам следует учесть, что в таких случаях за свой объект они получат сумму на 5-10 процентов меньше рыночной, – говорит Владимир Пыльский.

— Что делаете, если клиент из находится в другом городе? Готовы работать?

— Если клиент находится не в Гродно, агентство работает с ним дистанционно, используя современные технологии и мессенджеры. Иногородних клиентов встречают на вокзале и на автомобиле сопровождают по нужным адресам. У сотрудников есть даже свой мультивалютный детектор для проверки подлинности купюр. Есть решение и для клиентов с детьми: пока родители решают вопросы с недвижимостью, малыши могут рисовать в детском уголке, который обустроен в офисе.

Магазин недвижимости находится в центре Гродно на ул. Тимирязева, 10.1 в охраняемом современном БЦ «Августовский» на первом этаже. У нас большая удобная парковка. К нам легко добраться и на общественном транспорте.

— Мы поможем согласовать условия предстоящей сделки, оформить соглашение о задатке, подготовить и собрать все необходимые документы для проведения сделки купли-продажи. Также обеспечим безопасный расчет в отдельном кабинете, проверим наличные деньги на подлинность и организуем нотариальное удостоверение  сделки прямо в нашем офисе без очередей — это очень удобно, быстро и безопасно.

— Добавим, что «Магазин недвижимости» наладил партнерские отношения с банками. Это позволяет нам предоставлять клиентам выгодные индивидуальные курсы обмена валюты, ускорять процедуры открытия счетов и перечисления денег по ним. В сложных юридических ситуациях, требующих узкой специализации, например, судебный спор, наследственные и бракоразводные дела, мы сотрудничаем с профильными адвокатами и юристами. К слову, ни одна сделка, проведенная агентством не была признана недействительной.

—  Как изменилась ваша работа во время пандемии коронавируса?

— Для защиты наших сотрудников и клиентов от заражения коронавирусом в офисе всегда имеются маски и антисептик для обработки рук. Также в офисе регулярно проводится уборка и контроль температуры сотрудников. Если покупатель находится на самоизоляции проведем онлайн-показ объекта.

 — В каком случае не возьметесь за сделку?

— За «кривые» сделки, т.е. сделки, которые в будущем могут быть признаны судом недействительными, когда видим признаки мошенничества или очевидные риски для покупателя или продавца понести убытки. Например, продавец квартиры состоит на учете у психиатра и отказывается пройти экспертизу на сделкоспособность.

Мы беремся за законные сделки любой сложности и всегда поможем найти выход из любой ситуации:

 квартира приобреталась по льготному кредиту, кредит не выплачен, квартира находится в ипотеке и требуется разрешение администрации района города на продажу;

  • 2 и более собственника одного объекта недвижимости;
  • собственник квартиры ведет маргинальный образ жизни — проведем психиатрическую экспертизу на сделкоспособность;
  • собственник — гражданин другой страны;
  • покупка квартиры в кредит;
  • отсутствие места для смены регистрации;
  • нахождение собственника в другой стране и другие сложные ситуации.

— У нас были случаи, когда квартира юридически была не готова к продаже. Нужно было провести снятие ареста. Для этого ездили с клиентом в Брестский и Минский следственные комитеты и добились снятия ареста.  Только после этого нам удалось выйти на чистую сделку, — рассказывает Владимир Пыльский

— Расскажите подробнее про экспертизу на сделкоспособность? Зачем и как это происходит?

— Наша компания считает необходимым проверять человека на сделкоспособность. Однако подчеркну, что это происходит в тех случаях, когда внешний вид или поведение продавца, состояние квартиры кажутся специалистам подозрительными.

В таких случаях мы просим предоставить справки о том, не состоит ли человек на учете у нарколога или психиатра. В случае, если опасения оправдались, то проводится экспертиза на его сделкоспособность.

За время практики было лишь три таких случая. Двое из трех были признаны несделкоспособными.

— Как в «Магазине недвижимости» решается вопрос оплаты услуг?

— Клиент оплачивает наши услуги по государственным тарифам только за результат, после совершения сделки купли-продажи. Оценка, консультации, реклама — бесплатны.

— О чем стоит помнить продавцу при подготовке квартиры или дома к продаже?

— Тут следует запомнить правило «двух «д», это подразумевает деперсонализацию и декламацию выставляемого на продажу жилья. Перед фотосессией или показом нужно максимально убрать личные вещи по типу фотографий в рамках, предметов, отражающих политические, религиозные, спортивные, культурные взгляды владельца квартиры. Следует обеспечить свежесть и приятный запах в помещениях. Располагающими считаются ароматы кофе или свежеиспеченного хлеба. Продаваемая квартира должна быть максимально нейтральной, обезличенной. Потенциальному покупателю будет легче почувствовать ее своей и представить новую жизни в этом месте.

Также хочется подчеркнуть, что особенно удобно работать, когда в продаваемой квартире никто не проживает. Поэтому перед подготовкой к продаже и  началом рекламной кампании мы рекомендуем выселить квартирантов.

Советы покупателю недвижимости

— Как обезопасить себя при покупке или продаже жилища?

— При продаже или покупке недвижимости огромную роль играет оформление акта осмотра. Это важный документ, где юридически указано все находящееся в квартире, что готов продать владелец. Фиксируются показания счетчиков на свет, газ и воду на момент передачи квартиры покупателю, наличие-отсутствие незаконных перепланировок. — Были случаи, когда продавец, нарушая устную договоренность о том, что остается в квартире, содрал все, вплоть до плинтусов и розеток. Сталкивались с тем, что люди забирали новое домофонное оборудование и вешали старое, – рассказывает Владимир.

Некоторые считают, что акт осмотра – это лишь бумажка и ничего существенного из себя не представляет. На самом же деле, это важный документ, и даже малейшее несоответствие может сорвать сделку на тысячи долларов.

— Приведите пример.

— Однажды занимались продажей трехэтажного дома. Там было все: бассейн, бронированная дверь, охранная система, спортзал, баня, дорогая мебель. Цена – 150000 долларов. Задаток – $5000. Оформляем в БТИ сделку, продавец ставит подпись в договоре, передает бумагу покупателю и говорит: «Я там в доме старый фильтр очистки воды снял, хочу перевести его к себе». В этот момент покупатель бросает ручку, забирает паспорт и уходит. Нам понадобилось две недели, чтобы вернуть человека обратно. Так из-за какой-то мелочи сделка на несколько десятков тысяч долларов могла не состояться. – вспоминает Пыльский.

—   На что еще посоветуете обратить внимание при покупке жилья?

— Мы рекомендуем перед сделкой обратить внимание на дату приобретения дома или квартиры, узнать историю данной недвижимости. Также стоит жилище проверить на наличие запретов к сделке. Это можно сделать через БТИ. Отмечу, что частая смена собственников может говорить о проблемах в квартире или доме.

Стоит отметить, что следует проверить собственника на задолженности по платежам: коммунальные услуги в расчетно-справочном центре. Также в “Магазине недвижимости” уточняем информацию на наличие задолженностей по исполнительным документам. Естественно, проверяем представителя собственника: его доверенность и полномочия.

Если есть сомнения по поводу продавца, то рекомендуется проверка его на сделкоспособность о которой мы говорили выше.

ООО «Магазин недвижимости». УНП 591026293

Самое читаемое