Чтобы понять, что происходит на рынке недвижимости в Гродно, проанализируем факты – количество сделок и цены на квартиры по договорам купли-продажи за три летних месяца, и сравним с аналогичным периодом прошлого года.
Риэлтор Нина Пыльская
Наглядно представим (рисунок 1) рынок продаж квартир в Гродно двух летних периодов 2019 и 2020 года. Каждая синяя или оранжевая точка — это цена 1 кв. м в долларах США (фильтр адекватности — от 450 долларов за 1 кв. м), синее облако точек — лето 2019 года, оранжевое облако точек — лето 2020 года. Сплошные и прерывистые линии — линии трендов. Плотность точек — количество сделок.
Рисунок 1
Итак, за июнь–август 2020 года было совершенно 282 сделки купли-продажи квартир (год постройки – от 1900 до 2019-го). По динамике: в июне – 89, в июле – 112, в августе – 81. За лето прошлого года продано 465 квартир (год постройки – от 1900 до 2018-го), по динамике: 132 –157 – 176 соответственно.
Действительно, два важных события этого года – COVID-19 и выборы-2020 – оказали влияние на участников рынка недвижимости: покупать стали меньше на 39 %, или на 183 квартиры. Ежемесячная динамика продаж летних месяцев отобразила наши ожидания. До начала политических событий повышался спрос на квартиры, в августе продана только 81 квартира, ниже уровня в июне. Однако самые низкие продажи – в мае, всего 71 квартира. Между тем в прошлом году спрос на квартиры увеличивался с каждым месяцем.
Второй вопрос, который нас интересует, – уровень цен на квартиры. Рассчитаем и выведем графически статистический показатель – медиану рыночной цены 1 кв. м, которая даст общую оценку рынка продаж квартир.
На рисунке 2 отображена гистограмма ежемесячной медианы рыночной цены 1 кв. м. за летний период двух лет.
Рисунок 2
В целом этим летом цены выше цен лета прошлого года. В июне 2020 года рост был +9 %, в июле и августе – +2 % по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Тем не менее цены в августе 2020 года ниже уровня цен июля 2020 года на 5 %.
Однако в июле отмечен не только повышенный спрос на квартиры, но и цены были выше, чем в июне и августе. Следовательно, июльские продажи квартир этим летом были самые выгодные.
Как уже говорилось, летом прошлого года активность на рынке была выше, торговля шла бойко, но цены были ниже, чем летом 2020-го. Следовательно, прошлым летом гродненцы выгодно купили квартиры.
Интересно рассмотреть структуру продаж квартир в зависимости от количества жилых комнат (год постройки многоквартирных жилых домов – до 2019-го).
Итак, за три летних месяца в Гродно было продано 75 однокомнатных квартир. Сменили хозяев пять квартир с одной жилой комнатой по цене до 20 000 долларов на улицах Калиновского, Малыщинской, Гданьской, в переулке Доватора и на проспекте Янки Купалы. Самые дорогие однокомнатные квартиры – площадью 70 и 50 кв. м – были проданы на улице Будённого – 69 000 и 50 500 долларов (1 кв. м – 1002 и 986 долларов). Все остальные сделки купли-продажи по однокомнатным квартирам максимально поднимались в цене до 40 000 долларов. Необходимо заметить, что в этом сегменте медиана рыночной цены 1 кв. м – 736 долларов.
Таким образом, умножаем площадь квартиры на медиану рыночной цены 1 кв. м и получаем популярную цену на рынке в летний период. Пользуются спросом однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м.
Хит продаж в Гродно – квартиры с двумя жилыми комнатами. За три месяца было продано 129 квартир, медиана рыночной цены 1 кв. м – 657 долларов. Самая дешевая двухкомнатная квартира была продана за 22 500 долларов на улице Доватора, 1967 года постройки. Самый дорогой квадратный метр – в квартире на Будённого (1380 долларов). Максимальная цена продажи поднялась до 65 300 долларов.
По структуре цен на двухкомнатные квартиры рынок делится так: от 20 000 до 30 000 и от 30 000 до 40 000 долларов – по 47 сделок в каждом сегменте. Всего 24 сделки прошли в диапазоне от 40 000 до 50 000 долларов. Продажи снижаются почти в два раза по отношению к дешевым квартирам. По максимальным высоким ценам (свыше 50 000) продано 6 квартир. Практически все они построены после 2000 года и расположены на улицах Пушкина, Калиновского, Суворова, Будённого и проспекте Космонавтов. Популярные площади «двушек» – 44–50 кв. м.
Трехкомнатные квартиры занимают третье место по продажам, совершена 61 сделка. Медиана рыночной цены 1 кв. м чуть ниже, чем у двухкомнатных (640 долларов).
Самая дешевая квартира с тремя комнатами была продана на улице Домбровского на последнем этаже пятиэтажного дома – за 27 000 долларов. Самая дорогая трешка – площадью 89 кв. м на проспекте Клецкова (70 500).
Максимальная цена 1 кв. м в трехкомнатных – до 866 долларов – отмечена во время продажи в доме на улице Калиновского 2010 года постройки. Неудивительно, ведь рядом центр города, лесопарковая зона в Пышках. Уже более десяти лет в этих жилых домах цены бьют рекорды. Популярностью пользуются трехкомнатные квартиры площадью 73 кв. м.
Четырехкомнатные квартиры менее популярны у гродненцев: за три месяца продано всего 17 квартир. Отмечается спрос на квартиры площадью 80 кв. м. Самый низкий показатель медианы 1 кв. м – 545 долларов, максимальный – 712 (улица Лиможа на Девятовке). Самая дешевая «четвёрка» была продана за 30 000 долларов на улице Ольги Соломовой. Самые дорогие оказались на улицах Белуша и Репина – 62 000 и 58 000 долларов. Однако большинство продаж – в диапазоне цен от 40 000 до 50 000 долларов.
Кстати, для любителей больших площадей предлагаем уникальную квартиру с камином в историческом центре.
Несмотря на динамику цен в сторону понижения, мы наблюдаем дефицит квартир с дизайнерским ремонтом и просто современных и стильных квартир (образно «с мебелью IKEA»), на которые есть свой покупатель.
Ожидаем, что сентябрьские рыночные показатели продаж квартир в Гродно с долей вероятности покажут тренд событий на рынке до конца этого года.
По настроению рынка недвижимости на середину сентября мы наблюдаем снижение покупательской способности (в первую очередь по причине приостановления кредитования) и снижение покупательской заинтересованности (одни ожидают снижение цен, другие рассматривают возможности переезда в другую страну для постоянного места жительства и не уверены в необходимости покупки квартир в Беларуси, третьи – «эмоционально не готовы» совершать крупные покупки). Среди продавцов недвижимости увеличилась доля продающих в связи с переездом в другую страну.
г. Гродно
https://shoprealty.by
info@shoprealty.by
+375 (152) 68-76-76
+375 (29) 596-76-76
+375 (44) 596-76-76
230023, г. Гродно, Беларусь
ул. Тимирязева, д. 10/1, офис 4 (БЦ «Августовский»)
г. Волковыск
info@shoprealty.by
https://shoprealty.by/volk/
+375 (1512) 25-45-4
+375 (29) 623-74-16
+375 (33) 903-45-49
230023, г. Гродно, Беларусь
ул. Тимирязева, д. 10/1, офис 4 (БЦ «Августовский»)
г. Брест
info@shoprealty.by
https://shoprealty.by/brest/
+375 (162) 57-22-88
+375 (29) 700-22-88
+375 (44) 700-22-88
224030, г. Брест, Беларусь
ул. Гоголя, 46, офисы 10,11
ООО «Магазин недвижимости». УНП 591026293